Onlangs heeft het Gerechtshof Leeuwarden uitspraak gedaan (9 oktober 2012, LJN: BX9741) over een huurovereenkomst. In de huurovereenkomst werd een ruimte voor zakelijk gebruik verhuurd. In de overeenkomst waren bepalingen opgenomen die betrekking hadden op het bestemmingsplan en gemeentelijke vergunningen. Wat kan van deze uitspraak geleerd worden?

De casus

In de bedrijfsruimte werd een geluidsstudio gevestigd. Na verloop van tijd kwamen er klachten over geluidsoverlast. Naar aanleiding van die klachten sommeert de politie de geluidsstudio om de overlast te beëindigen. Daarop gaat de eigenaar van de geluidsstudio naar de gemeente om te vragen of in het pand een geluidsstudio gevestigd mag zijn. De gemeente geeft aan dat de activiteiten niet passen in het bestemmingsplan en dat de gemeente niet mee wil werken aan aanpassing van het bestemmingsplan om de activiteiten mogelijk te maken.

Bestemmingsplan in huur- of koopovereenkomst

Aan de orde is in de rechtszaak of verhuurder voldoende informatie heeft gegeven en of de overeenkomst ontbonden kan worden.

De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract.Maar in praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen hebben, vaak wel van groot belang.

Toezegging van de verhuurder?

"Gebruik is geen probleem"

Vast staat dat huurder verhuurder vooraf op de hoogte heeft gebracht van het gebruik dat zij van het gehuurde wenste te gaan maken. Vast staat eveneens dat verhuurder heeft aangegeven dat het gebruik als geluidsstudio geen probleem zou zijn. Deze uitlating van verhuurder moet volgens het hof worden uitgelegd, dat verhuurder daarmee heeft aangegeven dat dit voorgenomen gebruik voor hem als verhuurder geen probleem zou zijn. Huurder mag dat niet opvatten als een toezegging dat er van gemeentewege geen bezwaren tegen zouden bestaan of dat verhuurder deze, als deze bezwaren wel zouden zijn bij de gemeente.

Onderzoeksplicht

Het hof overweegt daartoe als volgt. Vast staat dat het bestemmingsplan in de besprekingen tussen beide partijen niet uitdrukkelijk aan de orde is geweest. Ook staat vast, dat de huurder de schriftelijke overeenkomst, waarin wèl de aandacht op het betreffende punt werd gevestigd, tien dagen in bezit heeft gehad alvorens deze te ondertekenen. In het contract wordt de verantwoordelijkheid voor het voldoen aan gemeentelijke eisen en het initiatief voor eventueel onderzoek daarnaar nadrukkelijk bij de huurder gelegd. De huurder moet geacht worden dit voorafgaand aan het sluiten van het contract te hebben onderkend. Door de overeenkomst aan te gaan, heeft de huurder de kans dat een tegenvaller op dit punt voor haar eigen rekening zou zijn aanvaard. Dat verhuurder had kunnen weten dat overeenstemming met het bestemmingsplan voor huurder essentieel was, is daarbij van minder belang. Bovendien twijfelt het hof of verhuurder dat wel had kunnen weten. Huurder heeft haar bedrijf immers een jaar lang uitgeoefend zonder zich druk te maken over het bestemmingsplan en kwam pas in actie toen zij zich daar door politie-optreden toe gedwongen zag.

Verhuurder / verkoper is niet op de hoogte

Ook vindt het hof het van belang dat ook verhuurder vooraf niet van het bestaan van strijdigheid met het bestemmingsplan in dit opzicht op de hoogte was. In een e-mail heeft verhuurder aan huurder bovendien, weliswaar indirect en mogelijk ook onbewust, op mogelijke complicaties aangaande geluidsnormen gewezen. In combinatie met de overeenkomst zou dat huurder op het spoor moeten zetten om hieromtrent enige navraag te doen, waarbij het bestemmingsplanbeletsel zonder twijfel snel aan het licht zou zijn gekomen. In dat geval had de huurder daarover nog een voorbehoud kunnen maken, of eenvoudig van het contract af kunnen zien.

Uitspraken van derden binden de gemeente niet

Tenslotte geeft het hof nog mee dat bij al het voorgaande bovendien nog moet worden bedacht dat het verhuurder ook helemaal niet vrij stond om namens een derde partij als de gemeente toezeggingen te doen. Dat zou de huurder moeten begrijpen.

Conclusie

Wat zijn nu de leerpunten uit de bovenstaande casus:

  • onderzoek bij huur of koop van een (bedrijfs)pand of het pand gebruikt mag worden voor het doel waarvoor het gekocht of gehuurd wordt;
  • ga bij het onderzoek niet (alleen) af op uitspraken van de verhuurder;
  • zorg voor ontbindende voorwaarden in het contract als het gekochte of gehuurde niet voor het doel gebruikt mag worden voor het beoogde doel.

Wij helpen u!

Overweegt u zelf een pand te huren of te kopen en wilt u weten of het gebruikt mag worden voor uw doeleinden, dan zoeken wij dat graag voor u uit. Ook als u de gemeente nog niet op de hoogte wilt brengen van uw plannen. Neem nu contact met ons op.

social facebooksocial twitter
 

Verbeter de samenwerking met de gemeente

Het nieuwste boek van Roland Scholten


De Gemeente, Uw Partner In het Bouwproces

 

is onlangs verschenen. Wil jij sneller en makkelijker toestemming om te bouwen? Dit boek leert je hoe je dat in 5 stappen lukt.

 

Bestellen?

klik op onderstaande afbeelding van het boek.

3D omslag PBK2Render 

 

 

Praktische informatie over vergunningen in uw mailbox? Meld u aan!
Uw naam: *

Wat is uw naam?
Uw e-mail adres: *

Wat is uw e-mail adres?
Ik ontvang de mail graag in:

Ongeldige invoer